Cum calculăm

Această pagină descrie exact ce măsurăm, din ce sursă și cu ce limite. Dacă ceva din ea nu vi se pare corect, cifrele de pe restul site-ului merită citite cu rezerva respectivă.

Ce măsurăm de fapt

Publicăm prețul cerut în anunțurile active de pe piață, nu prețul la care s-a încheiat tranzacția. În România nu există o sursă publică de prețuri reale de vânzare per proprietate: contractele se înregistrează, dar valorile nu se publică deschis. Orice indice imobiliar românesc care pretinde altceva fie estimează, fie folosește date proprietare de agenție.

Prețul negociat final este de regulă sub cel cerut. Marja variază cu tipul proprietății și cu cât de repede se mișcă piața, așa că nu aplicăm o „corecție de negociere” inventată — preferăm să spunem clar ce arată cifra.

Sursa datelor

Colectăm zilnic anunțurile imobiliare publicate public pe portalurile de anunțuri din România, alese pentru acoperirea lor reală în orașele mici, nu doar în marile centre. Din fiecare anunț reținem strict datele necesare unei statistici: preț, monedă, suprafață, număr de camere, etaj, perioada de construcție, localitatea și zona.

Nu republicăm anunțuri. Nu stocăm și nu afișăm titluri, descrieri, fotografii, date de contact sau linkuri către anunțuri individuale. Tot ce ajunge în pagină sunt agregate statistice — mediane și cuartile calculate peste zeci sau sute de anunțuri.

Sursele oficiale

Pe lângă anunțuri folosim și date instituționale, pe care le numim pentru că numele lor e garanția cifrei: ANCPI pentru numărul de imobile tranzacționate lunar, Eurostat pentru indicele oficial al prețurilor locuințelor, dobânzile pieței monetare și venitul gospodăriilor pe regiuni, BNR pentru cursul de referință la care transformăm în euro prețurile cerute în lei. Le păstrăm exact așa cum au fost publicate și arătăm întotdeauna perioada la care se referă. Toate sunt strânse la date oficiale.

Deduplicarea

Același apartament apare frecvent de mai multe ori: postat de proprietar și de două-trei agenții, cu titluri diferite și prețuri ușor diferite. Fără curățare, zonele în care agențiile sunt active ar părea artificial mai bine reprezentate.

Grupăm anunțurile după o amprentă construită din localitate, tip, tranzacție, număr de camere, suprafață rotunjită, etaj și o bandă de preț. Fiecare grup contează o singură dată în calcul.

De ce mediană și nu medie

Mediana este valoarea din mijloc: jumătate din anunțuri sunt sub ea, jumătate peste. Spre deosebire de medie, nu o poate deplasa un penthouse de un milion de euro apărut într-un oraș mic. Pe lângă mediană afișăm și cuartilele (25% și 75%) acolo unde ajută: distanța dintre ele arată cât de omogenă e zona.

Cum măsurăm evoluția prețurilor

Ar fi simplu să comparăm mediana lunii cu mediana lunii trecute. Ar fi și greșit. Cele două se calculează pe seturi diferite de anunțuri, iar dacă într-o lună se listează mai multe apartamente scumpe decât în precedenta, mediana urcă fără ca vreun preț să se fi mișcat. Am măsura schimbarea ofertei, nu a pieței.

În loc de asta, urmărim același anunț în timp. Când un apartament trece de la 100.000 la 90.000 de euro, acela e un preț care chiar a scăzut, indiferent ce altceva s-a mai publicat între timp. Indicele adună aceste mișcări observate și le raportează la toate anunțurile care puteau arăta o schimbare — nu doar la cele care au avut una. Un singur anunț redus dintr-o mie nu înseamnă că zona a scăzut.

Este principiul indicilor pe vânzări repetate, aplicat la prețuri cerute — singurele observabile public în România. Două precizări:

• Modificările mai mari de 40% sunt excluse. Nu sunt decizii de vânzare, ci corecții: un preț-santinelă introdus greșit și înlocuit cu cel real. Lăsate înăuntru, câteva asemenea rânduri ar muta indicele unui cartier întreg.
• O lună observată doar parțial nu se publică și nu intră în serie. Nu extrapolăm dintr-o săptămână cât ar fi fost pe lună — ar însemna să inventăm date.

Praguri de publicare

Nu publicăm o cifră doar pentru că o putem calcula. O localitate intră în index de la 15 de anunțuri active, un cartier de la 10, iar o combinație (de exemplu „garsoniere de închiriat”) se calculează doar de la 5 anunțuri în sus. Sub prag, pagina rămâne accesibilă, dar spune deschis că eșantionul e insuficient și nu intră în indexul motoarelor de căutare.

Filtre de bun-simț

Eliminăm automat anunțurile care nu pot fi reale ca date: preț simbolic (1 €), suprafețe imposibile, prețuri pe metru pătrat în afara unui interval larg dar plauzibil. Aceste anunțuri există pe orice portal și distorsionează mai tare decât lipsa lor.

Monedă

Piața românească cotează majoritar în euro. Anunțurile în lei le convertim la cursul BNR din ziua colectării, ca să nu amestecăm efectul cursului valutar cu mișcarea reală a prețurilor.

Cartiere

Un anunț ajunge într-un cartier doar dacă zona declarată de vânzător sau reperele din titlu se potrivesc fără ambiguitate cu un cartier cunoscut al orașului. Când potrivirea nu e sigură, anunțul rămâne la nivel de oraș. Nu inventăm cartiere din numele ansamblurilor rezidențiale.

Ce nu putem măsura

• Prețuri reale de tranzacție și marja efectivă de negociere.
• Calitatea finisajelor, expunerea, zgomotul sau vecinătatea — factori care explică diferențe mari între apartamente aparent identice.
• Piața care nu ajunge în anunțuri publice: vânzări între cunoscuți, portofolii de dezvoltator vândute direct.
• Localitățile mici, unde numărul de anunțuri e prea mic pentru orice statistică.

Cât de proaspete sunt datele

Colectarea rulează zilnic, iar agregatele se recalculează după fiecare rundă. Ultima lună calculată este septembrie 2026, din 536.255 anunțuri active, acoperind 904 localități. Ultima colectare încheiată: 23.09.2026, 11:00.

Corecții

Dacă o cifră vi se pare greșită pentru o zonă pe care o cunoașteți bine, scrieți-ne la [email protected]. Publicăm corecțiile, nu le ascundem.