Taxe și costuri la cumpărarea unei locuințe
Onorariu notarial, intabulare, comision de agenție, TVA la dezvoltator și costul creditului. Ce plătești în plus față de preț și cum îți estimezi bugetul real.
Prețul din anunț nu este suma de care ai nevoie ca să închei tranzacția. Peste el se adaugă un set de costuri care, la o locuință din piața secundară, ajung frecvent la 2-4% din preț, iar cu comision de agenție și lucrări inițiale pot depăși 5%. Le enumerăm pe rând, cu mențiunea că toate cotele și plafoanele se modifică prin acte normative și trebuie verificate la zi înainte de semnare.
Costurile tranzacției
Onorariul notarial. Se calculează procentual, pe tranșe de valoare, după un tarif stabilit prin ordin al ministrului justiției. Procentul scade pe măsură ce valoarea crește, iar la locuințele obișnuite se situează, ca ordin de mărime, în jur de 0,5-1% din valoarea din contract. Baza de calcul nu poate coborî sub valoarea din ghidul notarial — vezi ghidul despre grila notarială. La onorariu se adaugă TVA.
Taxa de intabulare. Se plătește la ANCPI pentru înscrierea dreptului de proprietate în cartea funciară și este tot procentuală, de ordinul câtorva zecimi de procent din valoare, cu tarife diferite pentru persoane fizice și juridice. Se adaugă taxele mici pentru extrasul de carte funciară de autentificare.
Documentația cadastrală, dacă imobilul nu are cadastru și carte funciară. Costul depinde de tipul imobilului și de zonă, iar termenul de execuție poate întârzia tranzacția cu săptămâni.
Certificatul de performanță energetică este în sarcina vânzătorului, dar în practică se negociază cine îl plătește.
De regulă, onorariul notarial și intabularea sunt suportate de cumpărător, iar impozitul pe transfer de vânzător — dar legea permite orice altă înțelegere între părți, iar în piețele lente costul se mută des în sarcina vânzătorului.
Comisionul de agenție. În România se practică frecvent comisionul dublu: un procent de la vânzător și un procent de la cumpărător. Pentru cumpărător, nivelul uzual este de 1-3% din preț, plus TVA, plătit la semnarea antecontractului sau a contractului final. Este singurul cost din listă care se negociază direct și pe care îl poți evita cumpărând de la proprietar.
Atenție la anunțurile care afișează prețul „fără comision" pentru vânzător, dar cu comision pentru cumpărător. Când compari două oferte, adaugă comisionul la preț înainte de a calcula prețul pe metru pătrat, altfel comparația este falsă.
Locuință nouă: TVA și alte particularități
La achiziția de la un dezvoltator, prețul poate fi afișat cu sau fără TVA, iar cota aplicabilă locuințelor a fost modificată de mai multe ori în ultimii ani, împreună cu plafoanele de valoare și condițiile pentru cota redusă. Diferența dintre o cotă redusă și cota standard înseamnă mii sau zeci de mii de euro la același apartament, așa că este esențial să verifici regimul valabil la data semnării, nu la data la care ai văzut prima oară anunțul.
Se mai adaugă, la ansamblurile noi: locul de parcare sau garajul, vândute separat; boxa; racordurile și branșamentele, dacă nu sunt incluse; taxa de administrare pentru primele luni; și, aproape întotdeauna, finisajele peste standardul de bază. Un apartament „la cheie" în broșură poate ajunge la 10-15% peste prețul de listă până la mutare.
Costul creditului
Dacă achiziția este pe credit ipotecar, la buget se adaugă:
- avansul, minimum impus de bancă, de regulă un procent semnificativ din valoarea evaluată, nu din prețul plătit;
- evaluarea imobilului de către un evaluator agreat;
- comisionul de analiză a dosarului, acolo unde se percepe;
- asigurarea obligatorie PAD și asigurarea facultativă a locuinței, cesionată băncii;
- asigurarea de viață, dacă banca o solicită;
- înscrierea ipotecii în cartea funciară și la RNPM.
Cel mai mare cost rămâne însă dobânda plătită pe toată durata creditului. La un credit pe 25-30 de ani, suma dobânzilor poate fi comparabilă cu principalul. Compară ofertele prin DAE, nu prin dobânda afișată, și verifică dacă rata este fixă pe o perioadă inițială sau variabilă de la început.
Cum îți estimezi bugetul
Un mod prudent de calcul: pornește de la prețul cerut din anunț, scade o marjă rezonabilă de negociere, apoi adaugă 3-5% costuri de tranzacție și bugetul de lucrări. Pentru un apartament vechi, lucrările sunt de obicei cheltuiala care sparge planul, nu taxele.
Pentru reperul de preț, folosește mediana zonei, nu un singur anunț: clasamentele pe localități sunt în secțiunea orașe, iar dacă achiziția are scop de investiție, verifică în paralel randamentul chiriei, ținând cont că amortizarea costurilor de intrare consumă primul an sau doi de chirie. Reamintim că prețurile publicate aici sunt prețuri cerute în anunțuri, agregate lunar; modul de calcul este descris în metodologie.
Întrebări frecvente
Cine plătește notarul, cumpărătorul sau vânzătorul?
Prin uzanță, cumpărătorul plătește onorariul notarial și intabularea, iar vânzătorul impozitul pe transfer. Nu este o regulă imperativă; se poate conveni altfel în antecontract.
Ce procent din preț înseamnă costurile totale?
La o achiziție din piața secundară fără agenție, de regulă 2-4%. Cu comision de agenție și credit, se depășește frecvent 5%. Cifrele exacte depind de tarifele în vigoare și de valoarea imobilului.
Se poate include comisionul de agenție în credit?
De regulă nu. Băncile finanțează prețul imobilului, nu costurile conexe, care trebuie acoperite din surse proprii, alături de avans.
Ce TVA se aplică la locuințele noi?
Cota și plafonul pentru locuințe s-au schimbat de mai multe ori în ultimii ani. Verifică regimul valabil la data semnării contractului și cere dezvoltatorului prețul cu TVA inclus, în scris.
De ce banca împrumută mai puțin decât prețul negociat?
Pentru că avansul se calculează la valoarea din raportul de evaluare. Dacă evaluarea iese sub prețul convenit, diferența se acoperă integral din bani proprii.
Actualizat 28.07.2026. Cifrele de piață citate pe site sunt prețuri cerute — vezi metodologia.