Randamentul chiriei: cum se calculează corect
Randament brut și randament net, ce cheltuieli se scad, ce valori sunt realiste în România și de ce randamentul mare este de multe ori un semnal de risc.
Randamentul chiriei răspunde la o singură întrebare: câți bani produce într-un an locuința, raportat la cât ai plătit pe ea. Este cifra care permite compararea unei garsoniere din Iași cu un apartament din Constanța și, la fel de important, compararea imobiliarelor cu un depozit bancar sau cu titluri de stat.
Randamentul brut
Formula este directă:
- Randament brut = (chirie lunară × 12) / preț de achiziție × 100
Un apartament de 75.000 € închiriat cu 400 € pe lună produce 4.800 € pe an, adică un randament brut de 6,4%. Dacă ambele mărimi sunt exprimate pe metru pătrat, raportul este identic — motiv pentru care randamentele calculate pe zone se pot compara între locuințe de dimensiuni diferite. Cifrele pe orașe sunt în secțiunea randament, iar chiriile mediane pe zone în chirii.
Randamentul brut are un merit — se calculează din două date publice — și un defect: ignoră tot ce se întâmplă între încasare și buzunar.
Randamentul net: ce se scade
Ca să ajungi la cifra reală, din chiria anuală trebuie scăzute:
- Impozitul pe venitul din chirii. Se aplică pe venitul net, calculat după o cotă forfetară de cheltuieli, iar peste anumite praguri de venit intervine și contribuția la sănătate. Procentele și plafoanele se modifică relativ des — verifică regimul în vigoare pentru anul în curs înainte de a-ți face calculul.
- Perioadele neînchiriate. Cea mai subestimată cheltuială. Între doi chiriași trec de obicei două-șase săptămâni, iar un apartament închiriat 11 luni din 12 pierde direct 8% din venit.
- Întreținerea și reparațiile. Centrala, mașina de spălat, robinetele, zugrăvitul între chiriași. O rezervă anuală de 5-10% din chirie este o presupunere prudentă pentru un apartament în stare bună; la unul vechi, mai mult.
- Fondul de reparații al asociației, plătit de proprietar, plus asigurarea obligatorie și cea facultativă.
- Administrarea. Dacă nu te ocupi personal, o firmă percepe de regulă un procent din chirie sau echivalentul unei chirii pe an.
- Impozitul local pe clădire, mai mare pentru locuințele închiriate decât pentru cele folosite ca locuință proprie.
Pentru un apartament obișnuit, aceste costuri consumă frecvent între o pătrime și o treime din chiria brută. Un randament brut de 6% ajunge, realist, la 4-4,5% net. Regula de calcul rapid: net ≈ brut × 0,7, ajustat în funcție de situația concretă.
Ce nu intră în randament
Randamentul măsoară fluxul de numerar, nu rentabilitatea totală a investiției. În afara lui rămân două componente mari.
Aprecierea sau deprecierea prețului. Un apartament cu randament de 4% într-o zonă unde prețurile cresc poate fi o investiție mai bună decât unul cu 7% într-o zonă care se golește. Evoluția prețului se vede în seria lunară de pe pagina fiecărui oraș și cartier.
Costurile de intrare și de ieșire. Onorariul notarial, intabularea, comisionul de agenție și eventualele lucrări inițiale se recuperează din chirie în unul-doi ani. Dacă vinzi la scurt timp, randamentul aparent dispare complet în costuri de tranzacționare.
Dacă achiziția este pe credit, calculul se schimbă din nou: contează dacă chiria acoperă rata, iar la dobânzi variabile riscul se mută pe partea de cost. Un randament net de 4,5% cu un credit la 6% înseamnă că investiția se bazează exclusiv pe aprecierea prețului.
Ce valori sunt realiste în România
La apartamente, randamentele brute din marile orașe se așază în general într-un interval de circa 4-7%, cu variații între orașe, cartiere și tipuri de locuință. Garsonierele și apartamentele cu două camere din zonele bine deservite de transport tind să stea în partea de sus a intervalului; apartamentele mari și cele din zonele scumpe, în partea de jos, pentru că prețul crește mai repede decât chiria. Valorile la zi, calculate lunar, sunt pe pagina de randament.
Un randament vizibil peste interval merită investigat, nu urmărit orbește. De obicei explicația este una dintre: prețuri mici pentru că cererea de cumpărare lipsește, chirii susținute de un singur angajator mare din oraș, clădiri cu risc seismic sau cheltuieli de întreținere mari, sau un eșantion prea mic de anunțuri într-una dintre cele două laturi ale raportului.
De reținut: atât prețurile, cât și chiriile de aici sunt cerute, extrase din anunțuri. Ambele au aceeași părtinire în sus, ceea ce face raportul mai stabil decât cifrele luate individual, dar randamentul rezultat rămâne o estimare de piață, nu contabilitatea investiției tale. Metoda de calcul și pragurile minime de eșantion sunt descrise în metodologie.
Întrebări frecvente
Ce randament brut este bun pentru un apartament în România?
Un brut peste mediana orașului, obținut fără riscuri suplimentare, este un rezultat bun. Cifra absolută contează mai puțin decât comparația cu zone similare și cu alternativele fără risc din același moment.
De ce randamentul scade în zonele scumpe?
Pentru că prețul de achiziție crește mai repede decât chiria. Chiria este limitată de veniturile locale, în timp ce prețul încorporează și așteptările de apreciere.
Cum se calculează randamentul pe porta.ro?
Ca chirie mediană pe metru pătrat × 12, împărțită la prețul median de vânzare pe metru pătrat, pentru aceeași zonă și aceeași lună. Se afișează doar când ambele laturi au suficiente anunțuri.
Randamentul include creșterea prețului locuinței?
Nu. Este doar fluxul din chirie. Aprecierea se urmărește separat, din seria lunară a prețului pe metru pătrat.
Cât reprezintă, în medie, cheltuielile care se scad?
Frecvent între 25% și 35% din chiria brută, incluzând impozitul, lunile neînchiriate și reparațiile. Proporția depinde mult de vechimea apartamentului și de regimul fiscal al anului.
Actualizat 28.07.2026. Cifrele de piață citate pe site sunt prețuri cerute — vezi metodologia.