Preț cerut și preț de tranzacție: cât e diferența
Anunțurile arată prețul cerut, nu cel semnat la notar. Cât se negociază în România, de ce apare diferența și cum se citește corect un indice bazat pe listări.
Orice indice imobiliar construit din anunțuri măsoară un singur lucru: cât cer vânzătorii. Prețul la care se semnează efectiv contractul este altă cifră, cunoscută doar de părți și de notar. Distanța dintre cele două este cea mai importantă corecție mentală pe care trebuie să o faci când citești un preț pe metru pătrat de pe orice site, inclusiv de aici.
De unde vine diferența
Prețul cerut nu este o estimare a valorii, ci o poziție de start într-o negociere. El conține, aproape întotdeauna, o marjă pe care vânzătorul o construiește voit — pentru că se așteaptă să fie târguit, pentru că un consultant i-a spus să lase loc de discuție sau pur și simplu pentru că prețul este ancorat în ce a auzit că a luat vecinul acum doi ani.
La aceasta se adaugă trei efecte structurale:
- Anunțurile vechi rămân în piață. Un apartament corect prețuit se vinde repede și dispare din listări. Cele supraevaluate stau luni întregi și sunt numărate în fiecare lună de crawl. Cu cât o zonă e mai lentă, cu atât listările active sunt mai încărcate de oferte scumpe.
- Reducerile nu se reflectă imediat. Mulți vânzători scad prețul abia după 2-3 luni fără vizite, iar unii nu actualizează niciodată anunțul și negociază direct la telefon.
- Duplicatele. Același apartament, listat de patru agenții cu patru prețuri, apare de patru ori dacă nu este deduplicat.
Cât se negociază, în ordine de mărime
Nu există o statistică publică riguroasă a discountului mediu în România, pentru că prețurile de tranzacție nu sunt publicate ca date deschise. Din practica agențiilor și din compararea listărilor cu valorile de referință, marja tipică de negociere la apartamentele din piața secundară se situează într-un interval de câteva procente până la aproximativ 10%, cu extreme în ambele sensuri.
Ce mișcă marja în sus:
- anunțul stă de mult timp în piață, iar vânzătorul are termen (a cumpărat deja altceva, are credit punte);
- apartamentul are un defect vizibil — parter fără balcon, bloc fără lift la etaj înalt, instalații nerefăcute;
- zona are ofertă abundentă și cerere subțire;
- cumpărătorul plătește cash și poate închide rapid.
Ce o reduce aproape de zero: locuințe noi de la dezvoltator, unde prețul este de listă și se negociază mai degrabă pachetul (loc de parcare, finisaje) decât suma; și apartamentele cu adevărat rare într-o zonă căutată, unde se ajunge la licitație între cumpărători.
Cum se citește corect un indice bazat pe listări
Un indice de prețuri cerute este slab la nivel absolut și puternic la nivel relativ. Cu alte cuvinte: nu lua cifra din pagină ca fiind suma pe care o vei plăti, dar folosește-o cu încredere pentru trei lucruri.
Ierarhia dintre zone. Dacă un cartier cere cu 25% mai mult pe metru pătrat decât altul, diferența se păstrează în mare parte și în tranzacții, pentru că marja de negociere nu variază dramatic de la un cartier la altul din același oraș. Clasamentele de pe pagina orașelor sunt utile exact în acest sens.
Direcția și viteza. Prețurile cerute reacționează primele la schimbarea sentimentului din piață. Când cererea slăbește, listările noi apar mai jos și cele vechi încep să fie reduse — se vede în serie cu una-două luni înainte ca volumele de tranzacții să scadă.
Raporturile. Randamentul chiriei se calculează din două mărimi cerute — prețul cerut la vânzare și chiria cerută. Ambele au aceeași părtinire în sus, deci raportul dintre ele este mai robust decât fiecare cifră luată separat. Vezi randamentele pe orașe.
Ce facem cu datele înainte să ajungă în pagină. Filtrele contează mai mult decât formula. Anunțurile fără suprafață sau cu suprafață imposibilă, prețurile aberante, dublurile și listările de la același vânzător repetate sunt eliminate înainte de agregare, iar zonele cu prea puține anunțuri nu primesc deloc cifră — o mediană pe cinci anunțuri nu descrie nicio piață. Pragurile exacte și pașii de curățare sunt în metodologie.
Rămâne, totuși, o limitare pe care nicio curățare nu o rezolvă: sursa este piața de anunțuri, deci porta.ro publică prețuri cerute. Volumul real al tranzacțiilor se poate urmări separat, din raportările ANCPI, care arată câte vânzări s-au înregistrat într-un județ, dar nu la ce preț.
Ce faci cu asta ca și cumpărător
Practic: folosește mediana zonei ca reper pentru ce se cere, apoi construiește-ți oferta pornind de la starea concretă a apartamentului. Dacă un anunț este cu 20% peste mediana cartierului și nu are nimic special, probabil testează piața. Dacă este cu 15% sub, verifică motivul înainte să te entuziasmezi — de obicei există unul: litigiu, uzufruct, structură afectată, vecinătate problematică.
Ca vânzător, logica se inversează. Un preț cerut mult peste mediana zonei nu îți aduce mai mulți bani, ci mai puține vizite; iar un anunț care stă șase luni pe piață devine el însuși un semnal negativ pentru cumpărătorii care urmăresc zona.
Întrebări frecvente
De ce nu publicați prețuri de tranzacție?
Pentru că nu sunt disponibile public în România la nivel de imobil. Datele deschise privesc volumul de vânzări, nu prețurile. Orice site care afișează „prețuri de tranzacție" pe cartier folosește, în realitate, tot estimări.
Cu cât să scad mediana ca să estimez prețul real?
Nu recomandăm un coeficient fix. Marja de negociere depinde de vechimea anunțului, de zonă și de motivul vânzării. Intervalul de câteva procente până la circa 10% este un punct de plecare rezonabil pentru piața secundară.
Un preț cerut mai mare înseamnă un apartament mai bun?
Nu neapărat. Înseamnă doar o așteptare mai mare a vânzătorului. De aceea mediana pe zonă, calculată pe zeci sau sute de anunțuri, este mai informativă decât orice listare individuală.
De ce apar diferențe între indici publicați de site-uri diferite?
Din surse diferite de anunțuri, filtre diferite, tratarea diferită a duplicatelor și alegerea mediei în loc de mediană. Comparabile sunt tendințele, nu cifrele absolute.
Actualizat 28.07.2026. Cifrele de piață citate pe site sunt prețuri cerute — vezi metodologia.