Cum se citește prețul pe metru pătrat
Prețul pe metru pătrat este singura cifră comparabilă între zone. Cum se calculează, ce suprafață intră în el și ce capcane ascund anunțurile imobiliare.
Un apartament de 55.000 € nu este mai ieftin decât unul de 70.000 €, dacă primul are 38 mp și al doilea 76 mp. Prețul total amestecă două informații diferite — cât costă un metru pătrat în zona respectivă și cât de mare este locuința — iar din amestecul acesta nu se poate deduce nimic despre piață. Prețul pe metru pătrat separă cele două mărimi și rămâne singura cifră cu care poți compara direct un bloc din Mănăștur cu unul din Militari.
Cum se calculează și ce suprafață intră în el
Formula este banală: prețul cerut împărțit la suprafață. Partea dificilă este numitorul, pentru că în România circulă cel puțin trei suprafețe diferite pentru același apartament.
- Suprafața utilă — camerele, holul, baia și bucătăria, măsurate pe interior, fără grosimea pereților. Este suprafața din extrasul de carte funciară și cea la care se raportează anunțurile corecte.
- Suprafața construită — utila plus pereții proprii și cota din pereții comuni. Iese cu aproximativ 8-15% mai mare decât utila, în funcție de sistemul constructiv.
- Suprafața construită desfășurată — apare mai ales la case și însumează toate nivelurile, uneori inclusiv garajul sau mansarda neamenajată.
Diferența nu este cosmetică. Un apartament de 60 mp utili are în jur de 68 mp construiți, iar același preț raportat la suprafața construită dă un preț pe metru pătrat cu circa 12% mai mic. Un vânzător care vrea să pară competitiv are tot interesul să pună numărul mare la numitor. De aceea prima întrebare la orice anunț este: suprafața aceasta este utilă sau construită?
Balconul, terasa și ceilalți metri discutabili. Balconul închis intră de regulă în suprafața utilă. Balconul deschis, terasa, curtea de folosință exclusivă și boxa de la subsol nu intră — sau intră cu un coeficient, în funcție de felul în care a fost întabulat imobilul. În practică, mulți vânzători adună tot: 55 mp utili plus 8 mp de terasă devin „63 mp" în anunț, iar prețul pe metru pătrat scade artificial cu peste 10%.
Regula practică este să compari doar suprafețe de același fel. Dacă nu poți verifica, cere extrasul de carte funciară înainte de a face o ofertă. Numărul din CF este singurul care contează la notar și la bancă.
Ce mai este ascuns în prețul cerut
Chiar și cu suprafața corectă, cifra din anunț nu este întotdeauna suma pe care o plătești:
- Comisionul de agenție. Unele anunțuri afișează prețul cerut de proprietar, iar comisionul cumpărătorului se adaugă separat. Un comision de 2% pe un apartament de 80.000 € înseamnă 1.600 € care nu apar nicăieri în preț.
- TVA la dezvoltator. La locuințe noi, prețul poate fi afișat cu sau fără TVA. Diferența este mare și schimbă complet clasamentul dintre un bloc nou și unul vechi.
- Prețurile „de la". În ansamblurile mari, cifra promovată corespunde de obicei apartamentului cel mai puțin atractiv — parter, orientare nordică, ultimul etaj fără lift.
- Locul de parcare. Vândut separat, poate adăuga câteva mii de euro care nu se regăsesc în prețul pe metru pătrat.
Mediană, nu medie
Când se calculează un indice pe o zonă, media aritmetică este ușor de deformat: două penthouse-uri scumpe într-un cartier obișnuit ridică media pentru toată lumea. Mediana — valoarea de mijloc, cu jumătate din anunțuri sub ea și jumătate deasupra — nu se mișcă din cauza câtorva extreme. Din acest motiv, cifrele publicate pe clasamentul orașelor și pe paginile de cartier sunt mediane, nu medii; detaliile de calcul, pragurile minime de eșantion și filtrele aplicate sunt descrise în metodologie.
O precizare la fel de importantă: porta.ro calculează prețuri cerute, extrase din anunțurile publicate, nu prețuri de tranzacție. Este o limitare reală a oricărui indice construit pe listări și o declarăm deschis. Prețul cerut arată corect ierarhia dintre zone și direcția în care se mișcă piața, dar nivelul absolut este de regulă peste ce se semnează efectiv la notar.
Cum folosești cifra în practică
Prețul pe metru pătrat este util în trei momente. Primul: când vrei să știi dacă un anunț este scump sau ieftin pentru cartierul lui — compari cu mediana zonei, nu cu impresia generală despre oraș. Al doilea: când alegi între zone, pentru că diferența de câteva sute de euro pe metru pătrat între două cartiere învecinate înseamnă zeci de mii de euro pe apartamentul întreg. Al treilea: când estimezi randamentul, fiindcă atât prețul, cât și chiria se pot exprima pe metru pătrat, iar raportul dintre ele nu mai depinde de mărimea locuinței — vezi randamentul chiriei pe orașe.
Un singur avertisment: prețul pe metru pătrat nu măsoară calitatea. Un apartament renovat complet și unul cu instalații din 1975 pot avea același preț pe metru pătrat, deși diferența reală de cost, după ce termini lucrările, este de 300-600 € pe metru pătrat. Cifra este un punct de plecare pentru comparație, nu o evaluare.
Întrebări frecvente
Ce suprafață folosesc anunțurile de pe piață?
Cel mai frecvent suprafața utilă, dar nu există o regulă respectată de toți. Anunțurile de la dezvoltatori folosesc mai des suprafața construită, iar cele de case, suprafața desfășurată. Verifică întotdeauna în extrasul de carte funciară.
Balconul se include în suprafața utilă?
Balconul închis, de obicei da. Balconul deschis și terasa, de regulă nu, sau intră cu un coeficient. Contează cum apare în cartea funciară, nu cum îl prezintă anunțul.
De ce prețul pe metru pătrat diferă mult între două blocuri de pe aceeași stradă?
Etajul, anul construcției, structura de rezistență, existența liftului, starea instalațiilor și orientarea explică diferențe de zeci de procente. Mediana pe cartier acoperă toate aceste situații; un anunț individual nu.
Prețurile de pe porta.ro sunt prețuri de vânzare finale?
Nu. Sunt prețuri cerute în anunțuri, agregate lunar ca mediană. Prețul semnat la notar este de regulă mai mic, iar diferența variază de la o zonă la alta.
Pe ce interval se recalculează cifrele?
Agregatele se refac lunar, iar fiecare pagină arată perioada la care se referă și numărul de anunțuri din eșantion. Zonele cu prea puține anunțuri nu primesc cifră deloc.
Actualizat 28.07.2026. Cifrele de piață citate pe site sunt prețuri cerute — vezi metodologia.